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难以追回的二次抵押房

发布时间:2019-09-13 19:37:04 编辑:笔名

201 年 月20日,柳州市沙塘镇的伍兴华和妻子邓玉英向龙城支行申请办理个人家居消费贷款,与龙城支行签订了《个人借款/担保合同》,约定伍兴华向龙城支行借款94万元,期限10年,采用等额本息还款方式,并以夫妻共有的位于沙塘镇某小区的房屋作为借款抵押物。伍兴华指定其在龙城支行开立的个人结算账户作为还款账户。 事后,伍兴华只归还了贷款本息2.27万元后,就与妻子邓玉英一起失联。 正当龙城支行感到不可思议之际,同年5月,伍兴华和邓玉英却在柳北区北雀路现身。原来,他们经人介绍,认识了住在该路段的张女士,10日这天,伍兴华和邓玉英以生意急需资金周转,想向张女士借钱。为了让张女士放心,便主动提出签订一份《抵押借款协议书》,约定邓玉英将其所有的上述已抵押给龙城支行的房屋作为二次抵押,向张女士借款40万元,月利率2.5%,期限为12个月。双方还约定,如超过15天未支付所欠利息,那么,张女士就有权终止协议并通过法院强制执行邓玉英的抵押物,拍卖或折价以还清张女士的本金和利息。 之后,他们一起去到房产管理部门,办理了上述房产的二次抵押登记。时隔4天,张女士便将40万元交付给对方。 可是,没有料到伍兴华和邓玉英仅支付了两个月的利息后,又故技重演 玩起了 躲猫猫 。

在与伍兴华和邓玉英无法取得沟通的情况下,过了半个月,张女士就将对方告上柳北区人民法院,请求法院依法解除她与两被告签订的《抵押借款协议书》;被告返还40万元借款及利息;拍卖抵押的房屋,并根据合同约定取得优先受偿权。 柳北法院经审理后,于2014年5月19日支持了张女士的诉讼请求。可判决书生效后,伍兴华和邓玉英并未履行生效判决书规定的义务。于是,张女士向法院申请执行。 不久,案件进入执行阶段。可由于房屋的第一抵押权人为龙城支行,按照规定,张女士还不能全权处置。怎么办?为了取得该房屋的全权处置权,张女士便与该支行负责办理伍兴华贷款的客户经理章晓青取得联系,商讨应对措施。 张女士经过询问章晓青得知,伍兴华和邓玉英所欠龙城支行的本息是100万元左右,如果龙城支行向伍兴华和邓玉英提起诉讼,那么她作为二押者,损失可能非常大!在这种情况下,张女士就和章晓青达成一个口头协议:为了取得伍兴华和邓玉英抵押在龙城支行资产的全权处置权,张女士愿意代借款人伍兴华偿还龙城支行的贷款。然后,由章晓青出面,把伍兴华和邓玉英押在龙城支行的房屋处置权全部转让给张女士。 这的确不失为一个两全其美的办法,2015年春节过后,张女士便向伍兴华的个人结算账户(还款账户)存入了共计110669.96元,龙城支行对该笔款项进行了扣划。 同年 月26日,章晓青和张女士来到柳北法院,向执行局递交了一份《关于伍兴华和邓玉英贷款的情况说明》,载明龙城支行知晓张女士是为了取得抵押物的处置权才为伍兴华代偿110669.96元,也载明了张女士提出由其偿还伍兴华所欠的贷款本息后由她取得抵押物处置权的代偿方案。最后一段还载明了龙城支行的处理意见:请贵院依法对伍兴华的抵押资产进行处置,以确保我行贷款本息的收回。 可龙城支行的上级主管部门 柳州分行,却并不认可张女士有取得该房屋的处置权。对于这个答复,张女士感到从头凉到脚!她认为,柳州分行是在取得她代偿的110669.96元之后,才明确表示不同意由她偿还伍兴华所欠的贷款本息后由其取得抵押物处置权的代偿方案。 无奈之下,她将伍兴华、邓玉英二人以及柳州分行一并告上法院,请求判令伍兴华、邓玉英返还110669.96元;柳州分行对该款项承担连带返还责任。

柳北法院审理后认为,张女士既未提交证据证实其主张的还款协议的存在,也无证据证实其与龙城支行之间达成过还款协议的合意及还款协议的内容,故其要求撤销还款协议没有事实及法律依据。但是,张女士之所以代伍兴华、邓玉英偿还龙城支行的贷款,原因在于误认为其代偿行为能够取得龙城支行对伍兴华、邓玉英的债权及抵押权。而柳州分行明知张女士的该意思表示而不作否认,且对其代偿的110669.96元进行了扣划,过后才出具一份《情况说明》,表示不同意由张女士取得对抵押物的处置权、要求由法院依法对伍兴华的抵押资产进行处置。因此,张女士因重大误解导致其代偿目的无法实现,故可依法撤销其代偿行为,要求柳州分行返还代偿款110669.96元;而张女士为伍兴华归还所欠银行的部分贷款110669.96元,伍兴华、邓玉英并不知情,且现该笔款项已由柳州分行实际占有,所以张女士诉请伍兴华、邓玉英返还110669.96元没有事实及法律依据 纵观全案证据,法院认定张女士是因重大误解才导致其代偿目的无法实现,故依法撤销其代偿行为。2016年2月底,柳北法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条、第六十一条、第九十二条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决柳州分行返还张女士110669.96元;驳回了张女士的其他诉讼请求。 柳州分行得到判决书后不服,上诉至柳州市中级人民法院,请求撤销一审判决,驳回张女士对柳州分行的诉请。 柳州中院于12月6日开庭审理了此案。法院查明,张女士和龙城支行均认可系因为柳州分行自身政策的原因而无法完成债权转让。而实际上,张女士与龙城支行对本案涉案债权的转让达成了一致的意思表示。柳州分行作为龙城支行的上级主管部门应对其债权债务承担责任。因本案符合债权转让的法律关系的特征,故法院认为,张女士与龙城支行虽未达成书面的债权转让协议,但双方形成了事实上的债权转让关系。毕竟,龙城支行、张女士和伍兴华、邓玉英均存在借款合同关系,并以同一房产先后办理了抵押登记,债权债务明确有效,龙城支行对伍兴华、邓玉英的债权,依据法律和合同不存在不得转让的情形,属于可转让的有效债权。根据龙城支行向柳北法院出具的《关于伍兴华、邓玉英贷款的情况说明》可以看出,龙城支行作为出借人,在伍兴华、邓玉英逾期未偿还贷款的情况下,便与张女士取得联系并告知了其对伍兴华、邓玉英的债权抵押情况。因为张女士的抵押权在后,伍兴华、邓玉英对龙城支行的贷款继续逾期,由此产生的逾期罚息和复利的增加势必会影响抵押权顺位在后的张女士债权的清偿。在这种情况下,张女士为避免其损失扩大,向龙城支行表示愿意代伍兴华、邓玉英偿还贷款并取得对抵押财产的全权处置权。因龙城支行系伍兴华、邓玉英房屋的第一顺位抵押权人,张女士如要取得对抵押财产的处置权,必须受让该债权,龙城支行对此也未表示反对。因伍兴华、邓玉英尚欠张女士40万元借款,张女士亦不会在未征得龙城支行转让债券的同意下代伍兴华、邓玉英偿还债务。张女士多次向伍兴华在龙城支行还贷账户存入共计110669.96元,而柳州分行将这一款项作为伍兴华、邓玉英的还款予以扣收。 庭审中,张女士与龙城支行也均陈述是柳州分行相关政策的原因而无法完成债权转让的。柳州分行作为龙城支行的上级主管部门应对其债权债务承担责任,而本案符合债权转让的法律关系的特征。张女士与龙城支行虽未达成书面债权转让协议,但双方形成了事实上的债权转让关系。张女士为履行债权转让的义务而代伍兴华、邓玉英偿还的部分款项,实际应为债权转让对应的价款。因柳州分行自身的原因无法签订债权转让协议完成债权转让,故柳州分行应向张女士返还代偿还的110669.96元。 综上所述,二审法院认为柳州分行的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第(一)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,于2017年 月中旬作出了 驳回上诉,维持原判 的终审裁定。

本案中,原告若想要追回借款人伍兴华、邓玉英向其所借的40万元借款本金及利息系有一定难度。因原告系二次登记抵押权人,银行的抵押登记在先,故根据我国法律规定,银行享有的债权优先于原告享有的债权。在银行不同意将债权转让给原告的情形下,原告只有等待银行申请法院对抵押物进行拍卖,且拍卖所得款需优先支付给银行,若拍卖所得款在扣除伍兴华、邓玉英所欠银行借款本金、利息、罚息、复利、拍卖费、执行费后未有剩余,那么原告的40万元将很难追回。所以说,在借款前,要核实清楚债务人提供的抵押物的价值、抵押登记的次数及房价的走势,倘若抵押物的价值明显不够偿还两个债权人的债务,则应当让债务人提供其他的抵押物作担保。因为我国法律明确规定了登记在先的抵押优先于登记在后的抵押,所以要尽量选择没有办理抵押登记的不动产作为借款的抵押物。 (文中人物为化名)  

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